"Condomínios: a forma mais comum de residência na atualidade", por Roberto Victor

De acordo com o inolvidável jurista Caio Mário da Silva Pereira, condomínio é: "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes". Em letras miúdas é considerado condomínio quando o domínio de um bem é simultaneamente de mais de uma pessoa. O mais comum é o condomínio edilício visualizado, na maior parte das vezes, como os edifícios verticais e os conjuntos de casas dentro de um mesmo terreno cercado por muros.

O assunto condomínio traz algumas dúvidas pertinentes e de saber prático. Isto quer dizer que a maioria dos que hoje exercem a figura de condôminos são pouco conhecedores da dinâmica condominial. Portanto, aqui vão algumas informações interessantes.

Os condomínios residenciais precisam ter registro no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas. Alguns condomínios possuem sua própria folha salarial de empregados, isto quer dizer que os funcionários são contratados pelo próprio ente condominial e, portanto, são demitidos e recebem os encargos por via do condomínio, que neste caso precisa ter CNPJ. Não sendo esta a situação do seu condomínio, já que muitos optam pela famosa “locação de mão de obra”, contratando empresas interpostas que lotam seus funcionários no condomínio contratante, ainda assim, o CNPJ é figura indispensável, uma vez que para haver assinatura de contratos, convênios, acordos de manutenção de equipamentos ou outros documentos afins, o condomínio necessitará possuir essa natureza de empresa, muito embora não seja empresa, mas tenha obrigações de personalidade jurídica.

O primeiro ato da instalação de um condomínio é a eleição do síndico, pessoa que irá administrar o bem de todos. Ocorre na Assembleia Geral de Instalação juntamente com a aprovação da primeira previsão orçamentária. Sem essas duas condições: eleição do síndico e aprovação da previsão orçamentária, não haverá condomínio instalado.

Se o síndico falece, quem deve assumir a função? Em regra, o subsíndico assume o encargo e convoca em prazo estabelecido no regimento do condomínio uma assembleia extraordinária para eleição do novo síndico.

Aliás, as atribuições do subsíndico devem constar expressamente no regimento condominial, já que o Código Civil não contemplou essa figura. Geralmente, o subsíndico assume a função de síndico em casos de falência, impedimento e ausência do titular. Alguns condomínios colocam em seus regimentos para o subsíndico o ofício de fiscalização das partes contábeis, financeira e de encargos trabalhistas do condomínio.

Atenção: a dupla função do zelador (serviços gerais) pode gerar desvio de função. Exemplo: muitos zeladores assumem a função de porteiros, seja nas folgas e férias dos mesmos ou nos intervalos de almoço. Nestes casos, o zelador que tem suas funções previstas na Convenção Coletiva de sua categoria, deverá receber a acumulação de função proporcional ou integral (nos casos de férias) no mesmo valor do salário de porteiro, sob pena do condomínio recair na figura do desvio de função, situação vista com gravidade pela Justiça laboral.

Outra dica: nem todo condomínio prevê em seu regimento a isenção do pagamento da taxa condominial aos ocupantes dos cargos de síndico e subsíndico. Quem decide sobre isso são os próprios condôminos em reuniões de assembleia.

Por Roberto Victor
@prof.robertovictor